¿Se puede vender parte de una vivienda heredada? Claves legales y fiscales

Heredar una vivienda no siempre es tan sencillo como parece. Aunque recibir un inmueble puede parecer una buena noticia, cuando la propiedad se comparte entre varios herederos surgen dudas y conflictos frecuentes. Una de las más habituales es si es posible vender parte de una vivienda heredada, sin que los demás estén de acuerdo o sin tener que esperar a que se resuelva toda la herencia.

La respuesta es que sí, pero con condiciones legales y fiscales que conviene conocer para no tomar decisiones precipitadas. En este artículo te explicamos qué implica heredar en común, si realmente puedes vender tu porción, qué impuestos se pagan y qué alternativas existen cuando no hay acuerdo.

Qué implica heredar una propiedad en común

Cuando una persona fallece y deja una vivienda en herencia, lo habitual es que los bienes se repartan entre varios herederos. Esto significa que no hay una división física de la casa, sino que se comparte en régimen de copropiedad.

Nuda propiedad vs pleno dominio

No siempre los herederos reciben el pleno dominio de la vivienda. En ocasiones, uno conserva el usufructo (derecho a usar y disfrutar la casa) mientras otros reciben la nuda propiedad (titularidad). Esta situación puede complicar cualquier intento de venta, ya que solo se puede transmitir lo que se posee realmente.

Cuotas de participación indivisas

En la mayoría de los casos, los herederos reciben cuotas indivisas, es decir, porcentajes de la propiedad que no se corresponden con partes físicas concretas. Por ejemplo, si tres hermanos heredan un piso, cada uno puede tener un 33,3 % de la vivienda, pero ninguno es dueño de una habitación o espacio específico. Esto hace que la venta parcial sea más compleja y, en muchos casos, menos atractiva para compradores externos.

¿Es legal vender parte de una vivienda heredada, solo tu parte de la vivienda?

Sí, es legal vender tu cuota heredada, pero con limitaciones importantes.

Requisitos legales

El Código Civil establece que cada copropietario puede vender su parte indivisa a otra persona. Sin embargo, el comprador no se convierte en propietario exclusivo de una zona concreta, sino en copropietario junto al resto de herederos. Por esta razón, no siempre resulta fácil encontrar compradores interesados.

Derechos del resto de herederos

Antes de vender a un tercero, es obligatorio ofrecer tu parte a los demás herederos en igualdad de condiciones. Este derecho de tanteo y retracto permite que los otros copropietarios puedan quedarse con tu cuota antes de que llegue a manos de alguien ajeno a la familia.

Además, este punto suele ser fuente de conflictos. En muchas ocasiones, los herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda: mientras unos prefieren vender, otros quieren conservarla. Estos desacuerdos pueden alargarse en el tiempo y complicar la gestión de la herencia. Aquí cobra especial importancia una planificación previa. Por ejemplo, contar con un seguro de vida que designa herederos legales puede facilitar enormemente el proceso y evitar disputas familiares futuras.

Alternativas a la venta parcial

Aunque la ley permite vender tu parte de una vivienda heredada, la práctica demuestra que suele ser una solución poco atractiva para el mercado y que puede generar tensiones familiares. Por eso, conviene valorar otras alternativas que suelen ser más eficaces y justas para todos los herederos.

División de la herencia

La división de la herencia es el procedimiento mediante el cual se reparten los bienes comunes entre los herederos. En el caso de un inmueble, si no es divisible físicamente, se compensa a unos con dinero o se procede a su venta.

Si existe acuerdo, la división puede hacerse de forma amistosa ante notario, lo que simplifica el proceso y reduce costes. Sin embargo, cuando los herederos no logran ponerse de acuerdo, cualquiera puede acudir a los tribunales para solicitar la división judicial.

Este camino suele ser más largo y costoso, y en muchos casos acaba con la vivienda en subasta pública, lo que implica vender por un precio inferior al de mercado. Por eso, lo más recomendable es intentar una partición amistosa siempre que sea posible, ya que evita la pérdida de valor y reduce los conflictos.

Venta conjunta o extinción del condominio

Otra vía más práctica es la venta conjunta del inmueble. En este escenario, todos los herederos acuerdan vender la vivienda en su totalidad y repartir el dinero de la operación según el porcentaje que cada uno tenga. Esta opción suele ser la más rentable, porque la vivienda se vende como una unidad completa y atrae a más compradores.

Cuando uno o varios herederos desean quedarse con la vivienda, entra en juego la extinción del condominio. Este mecanismo permite que uno de ellos compre la parte del resto, quedando como único propietario. El pago suele hacerse en efectivo o compensando con otros bienes heredados.

La extinción del condominio, además, tiene ventajas fiscales frente a una compraventa normal, ya que en muchos casos solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que reduce considerablemente el coste.

En la práctica, este suele ser el camino más rápido y menos conflictivo, ya que permite mantener la propiedad en la familia y al mismo tiempo liquida los derechos económicos de quienes prefieren recibir dinero.

Aspectos fiscales a tener en cuenta

Vender parte de una vivienda heredada no solo tiene implicaciones legales, también fiscales. Conocer los impuestos que tendrás que pagar es clave para calcular si la operación te compensa.

Plusvalía municipal

Se paga al ayuntamiento y se calcula en función del incremento de valor del terreno desde que se heredó hasta que se vende. Aunque solo vendas tu parte, tendrás que abonar la proporción correspondiente.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La venta de una parte heredada se considera una ganancia patrimonial. Deberás declarar la diferencia entre el valor de adquisición (cuando recibiste la herencia) y el precio de venta. Esto puede generar un pago importante en el IRPF, aunque existen reducciones si la vivienda fue heredada hace muchos años o en situaciones especiales, como cuando el inmueble era la residencia habitual del fallecido.

Consejos antes de vender tu parte

La decisión de vender una parte heredada no debe tomarse a la ligera. Aquí algunos consejos prácticos:

Valoración del inmueble

Es recomendable solicitar una tasación profesional antes de negociar. Esto te permitirá fijar un precio justo y evitar disputas entre herederos o con posibles compradores.

Asesoramiento notarial o jurídico

Un notario o abogado especializado puede guiarte en el proceso, asegurándose de que cumples todos los requisitos legales y de que no te dejas flecos pendientes. Además, contar con protección financiera adicional, como un seguro de vida, puede evitar problemas en el futuro y garantizar que tus herederos reciban apoyo económico suficiente para hacer frente a impuestos o cargas hipotecarias vinculadas a la herencia.