Heredar una casa: cuánto se paga a Hacienda y qué impuestos aplicar

Heredar una vivienda puede parecer una buena noticia, pero también conlleva obligaciones fiscales importantes. Recibir una casa en herencia implica pagar varios impuestos, calcular su valor correctamente y cumplir unos plazos muy concretos para evitar recargos o sanciones.

El coste final dependerá del valor del inmueble, de tu relación con el fallecido, de la comunidad autónoma donde se tribute y de si existen o no bonificaciones. En este artículo te explicamos qué impuestos se pagan al heredar una casa, cuánto se paga a Hacienda, cómo calcular el impuesto de sucesiones y qué otras cuestiones debes tener en cuenta para evitar sorpresas.

Qué impuestos se pagan al heredar una casa

Al heredar una vivienda, Hacienda aplica principalmente dos impuestos:

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones (competencia autonómica): grava el incremento patrimonial recibido por los herederos.
  
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): lo aplica el ayuntamiento y se paga por la revalorización del suelo urbano desde que el fallecido compró la casa.
  

Además, si posteriormente vendes la vivienda heredada, esa operación sí tributaría en el IRPF por la ganancia patrimonial generada.

Cada uno de estos impuestos tiene reglas distintas, pero todos deben liquidarse dentro de unos plazos concretos tras el fallecimiento.

Cómo calcular el impuesto de sucesiones

Para saber cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa, primero debes conocer su valor real, ya que el impuesto de sucesiones se aplica sobre ese importe. Desde 2022, la Agencia Tributaria exige que se utilice el valor de referencia catastral como base mínima de tributación, incluso si el valor de mercado es menor.

Después, sobre esa base imponible se aplican:

1. Reducciones: por parentesco, discapacidad, vivienda habitual…
   
2. Tipo impositivo: que varía del 7,65 % al 34 % según el importe heredado.
   
3. Coeficientes multiplicadores: según el patrimonio preexistente del heredero y su grado de parentesco.
   

Por tanto, heredar una casa valorada en 200.000 € puede generar una cuota muy distinta dependiendo de la comunidad autónoma y de si se aplican o no reducciones.

Qué son el valor de referencia, bonificaciones y reducciones

• El valor de referencia lo fija anualmente el Catastro y sirve como mínimo para calcular impuestos. Si se declara un valor inferior, Hacienda puede hacer una comprobación de valores y exigir la diferencia.
  
• Las reducciones autonómicas pueden ser muy significativas. Por ejemplo, muchas comunidades reducen hasta un 95 % el valor de la vivienda habitual si el heredero es el cónyuge o un hijo y mantiene el inmueble durante al menos cinco años.
  
• Las bonificaciones se aplican sobre la cuota resultante y también dependen de la comunidad. En algunas, como Madrid o Andalucía, los descendientes directos pueden tener bonificaciones del 99 %.
  

Este conjunto de elementos hace que la fiscalidad de una herencia inmobiliaria sea compleja y variable. Además, conviene recordar que en algunos casos parte de lo pagado se puede deducir en la declaración de la renta, como se explica en esta guía sobre si el impuesto de sucesiones desgrava en el IRPF.

Cuánto se paga por heredar dinero y otros bienes

Aparte de viviendas, en una herencia pueden recibirse cuentas bancarias, inversiones, vehículos u objetos de valor. Todos estos bienes tributan por el impuesto de sucesiones, aunque no están sujetos a la plusvalía municipal.

La diferencia clave entre heredar una casa o dinero está en:

• La necesidad de tasar el bien inmueble, lo cual puede generar discrepancias con Hacienda.
  
• El tratamiento que cada comunidad hace de la vivienda habitual frente a otros activos.
  
• La posibilidad de que la casa arrastre cargas o deudas, lo que no ocurre con el dinero líquido.
  

En cualquier caso, la comunidad autónoma del fallecido (no la del heredero) será la que determine el tipo impositivo y las bonificaciones aplicables.

Diferencias de impuestos en Madrid respecto a otras comunidades

Madrid es una de las comunidades donde heredar una vivienda resulta más económico si el heredero es hijo, cónyuge o ascendiente del fallecido. La región aplica:

• Una bonificación del 99 % sobre la cuota del impuesto de sucesiones.
  
• Una reducción del 95 % sobre la vivienda habitual, hasta un límite de valor.
  
• Trámites más ágiles que en otras comunidades, aunque, eso sí, se exige cumplir todos los requisitos para disfrutar de las ventajas fiscales.
  

Esto supone que, en muchos casos, heredar una casa en Madrid implica pagar apenas un 1 % del impuesto, mientras que en otras comunidades, como Asturias, Castilla-La Mancha o la Comunidad Valenciana, el coste puede ser notablemente mayor si no hay bonificaciones similares.

Diferencias de impuestos en Cataluña respecto a otras comunidades

Cataluña es una de las comunidades donde heredar una casa puede implicar un coste más elevado, sobre todo en comparación con regiones como Madrid o Andalucía. La normativa autonómica catalana establece un impuesto de sucesiones con tipos más altos y bonificaciones más limitadas, especialmente para herencias de mayor valor.

Algunos aspectos básicos del impuesto de sucesiones en Cataluña:

• Para herederos directos (grupo II: hijos y descendientes mayores de 21 años), existen reducciones por parentesco, pero no tan amplias como en otras comunidades.
  
• La bonificación general sobre la cuota es del 60 % para herencias de hasta 100.000 €, pero se reduce conforme aumenta el importe heredado.
  
• No existe una bonificación del 99 % como en Madrid, lo que hace que el impuesto sea significativamente más alto en herencias de inmuebles de valor medio o alto.
  

Asimismo, Cataluña aplica su propia normativa sobre reducciones por vivienda habitual, pero exige mantener la propiedad durante al menos cinco años y que el heredero no sea ya propietario de otra vivienda, entre otros requisitos.

Por todo ello, es fundamental revisar con detalle la normativa vigente en esta comunidad si heredas una vivienda allí, ya que el impacto fiscal puede ser considerable y varía mucho respecto a otras regiones de España.

Heredar una casa de protección oficial: ¿se puede?

Sí, es posible heredar una vivienda de protección oficial (VPO), pero con ciertas limitaciones. Estas casas están sometidas a un régimen especial, que suele implicar:

• Requisitos sobre los herederos: deben cumplir ciertos criterios de ingresos o de uso como vivienda habitual.
  
• Limitaciones para vender o alquilar: el heredero no puede disponer libremente de la vivienda durante un periodo determinado.
  
• Valor de transmisión limitado: en muchos casos se debe respetar un precio máximo legal de venta.
  

Antes de aceptar este tipo de vivienda, es importante revisar la normativa autonómica o municipal que regula la VPO, ya que puede condicionar su uso y disfrute.

Plazos y trámites para liquidar los impuestos

Tras el fallecimiento, los herederos tienen un plazo de seis meses para presentar la liquidación del impuesto de sucesiones. Este plazo puede ampliarse otros seis meses si se solicita dentro del quinto mes desde la fecha de defunción.

En ese mismo plazo, debe liquidarse también la plusvalía municipal, aunque algunos ayuntamientos permiten fraccionar o aplazar el pago.

Los pasos generales son:

1. Obtener el certificado de defunción.
   
2. Solicitar el certificado de últimas voluntades.
   
3. Localizar y, en su caso, aceptar el testamento.
   
4. Calcular el valor de los bienes heredados.
   
5. Presentar el modelo fiscal del impuesto de sucesiones en la comunidad autónoma correspondiente.
   
6. Liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
   

Es recomendable iniciar estos trámites cuanto antes, sobre todo si la herencia incluye inmuebles, ya que su valoración y documentación puede llevar tiempo. Además, si no se paga el impuesto dentro de plazo, se aplicarán intereses y recargos, lo que incrementará notablemente el coste final.