Cómo funciona el impuesto de plusvalía municipal en 2025

Vender una vivienda puede generar un beneficio económico, pero también conlleva ciertas obligaciones fiscales. Una de las más importantes es la plusvalía municipal, un impuesto que recae sobre el incremento del valor del terreno en el momento de la transmisión.

Durante los últimos años, este impuesto ha estado en constante revisión por parte de los tribunales y del Gobierno. En 2025, la situación sigue marcada por los cambios legales derivados del Real Decreto-ley 9/2024, que no fue convalidado por el Congreso, lo que ha generado cierta confusión sobre los coeficientes aplicables y las posibles devoluciones.

En este artículo te explicamos de manera clara y actualizada cómo funciona el impuesto de plusvalía municipal en 2025, quién debe pagarlo, cómo se calcula y qué hacer si no puedes afrontarlo.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo gestionado por los ayuntamientos que grava el aumento del valor del suelo urbano desde que se adquirió una propiedad hasta el momento en que se vende, se dona o se hereda.

No se aplica sobre el valor total del inmueble, sino exclusivamente sobre el valor del terreno, determinado a partir del valor catastral. El objetivo del impuesto es que el municipio recaude una parte del beneficio obtenido por el propietario en la transmisión.

En términos sencillos, la plusvalía municipal mide cuánto se ha revalorizado el suelo durante el tiempo que el propietario ha sido titular del inmueble. Si el terreno ha aumentado de valor, se paga el impuesto; si no ha existido ganancia, puede solicitarse la exención.

Quién está obligado a pagarla

El sujeto obligado a pagar el impuesto de plusvalía municipal depende del tipo de operación:

• En una compraventa, el vendedor del inmueble es quien debe abonar el impuesto, ya que es quien obtiene la ganancia patrimonial.
  
• En una herencia o donación, el impuesto recae sobre el beneficiario o heredero, al ser quien adquiere la propiedad.
  
• En transmisiones entre empresas o sociedades, se aplican reglas específicas según la titularidad y el tipo de operación.
  

El pago debe realizarse ante el ayuntamiento correspondiente en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (o seis meses en caso de herencia, prorrogables hasta un año).

Es importante recordar que el impuesto se gestiona de forma municipal, por lo que cada ayuntamiento puede fijar sus propios tipos impositivos y bonificaciones. De ahí que el importe final pueda variar según la localidad.

Cambios y novedades en 2025

El ejercicio de 2025 ha estado marcado por cierta incertidumbre normativa. En diciembre de 2024 se aprobó el Real Decreto-ley 9/2024, que modificaba los coeficientes máximos aplicables al cálculo de la plusvalía municipal. Su objetivo era actualizar los valores para adecuarlos a la evolución del mercado inmobiliario y de la inflación.

Sin embargo, en enero de 2025 el Congreso no convalidó el decreto, lo que significa que no está en vigor. Por tanto, siguen aplicándose los coeficientes aprobados en 2021 y actualizados en 2023, conforme al Real Decreto-ley 26/2021.

Esto implica dos cuestiones importantes:

1. Los coeficientes de 2024 continúan vigentes. Los ayuntamientos deben seguir aplicando los valores anteriores, sin aumentos.
   
2. Quienes pagaron la plusvalía con los nuevos coeficientes del decreto no convalidado pueden solicitar la devolución como ingreso indebido, ya que no existe base legal para su aplicación.
   

Esta situación ha generado cierta disparidad en la gestión municipal, por lo que se recomienda revisar el recibo o la liquidación emitida por el Ayuntamiento para comprobar qué coeficientes se han utilizado.

Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal

En 2025, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo, según el que resulte más beneficioso:

1. Método objetivo (valor catastral):
   
   • Se toma el valor catastral del terreno.
     
   • Se aplica un coeficiente en función de los años transcurridos desde la adquisición (según tablas municipales).
     
   • El resultado se multiplica por el tipo impositivo municipal, que no puede superar el 30 %.
     

Por ejemplo, si el valor catastral del suelo es 60.000 €, la propiedad se ha mantenido 8 años y el coeficiente aplicable es del 0,12, la base imponible será 7.200 €. Si el tipo del ayuntamiento es del 20 %, el impuesto a pagar sería de 1.440 €.

2. Método real (por ganancia efectiva):
   
   • Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición.
     
   • A esa ganancia se le aplica el porcentaje que representa el valor del terreno sobre el valor total del inmueble.

Esta segunda fórmula permite pagar únicamente por la ganancia real obtenida, por lo que es la más conveniente cuando el incremento de valor ha sido pequeño.

La elección debe comunicarse al presentar la declaración del impuesto en el ayuntamiento.

Exenciones y bonificaciones

No todos los contribuyentes están obligados a pagar la plusvalía municipal. Existen exenciones y bonificaciones reguladas por ley y por cada ayuntamiento.

Entre las principales exenciones se encuentran:

• Transmisiones por herencia entre cónyuges o descendientes, cuando la normativa municipal lo permite.
  
• Ventas en las que no se ha obtenido ganancia respecto al precio de compra, debidamente justificadas con escrituras o tasaciones.
  
• Operaciones de aportación de bienes a sociedades o fusiones empresariales, bajo determinadas condiciones.
  
• Inmuebles de titularidad pública o pertenecientes a entidades sin ánimo de lucro, en algunos supuestos.
  

Además, muchos municipios aplican bonificaciones de hasta el 95 % en transmisiones por herencia o donación de la vivienda habitual, especialmente a favor de familiares directos.

Conviene revisar las ordenanzas locales o consultar con el propio ayuntamiento para conocer las reducciones aplicables, ya que cada municipio puede ofrecer condiciones distintas.

Qué hacer si no puedes pagar la plusvalía

En ocasiones, el importe de la plusvalía municipal puede suponer una carga importante, especialmente si coincide con otros gastos derivados de la venta, la herencia o la compra de otra vivienda.

Si no puedes afrontar el pago, existen varias alternativas:

• Solicitar un aplazamiento o fraccionamiento. Los ayuntamientos pueden conceder plazos adicionales para abonar el impuesto en cuotas, con intereses reducidos.
  
• Revisar la liquidación. Si crees que el cálculo no es correcto o que no se ha producido ganancia real, puedes presentar una reclamación o recurso.
  
• Acreditar la pérdida patrimonial. Aportar escrituras, tasaciones o comprobantes del precio de compra y venta puede servir para demostrar que no procede el pago.
  

En casos de dificultad económica, contar con una planificación financiera sólida es fundamental. Opciones como los seguros de vida pueden ayudar a proteger el patrimonio familiar frente a imprevistos y garantizar liquidez en situaciones delicadas. Puedes encontrar más información sobre estas opciones en la página oficial de Aegon o consultar sus distintas alternativas de seguros de vida.